רכישת יחידות דיור

קטגוריה: תביעה כספית

פסק דין – 1

בדין ודברים שבין התובע ה"ה— שיחי' לבין הנתבע ה"ה — שיחי', בנושא: רכישת יחידות דיור בפרויקט של הנתבע –. לאחר שהצדדים חתמו על שטר בוררות וקיבלו קנין, ולאחר ששמעתי טענות הצדדים וערכתי סיור במקום, הנני בזה בהחלטות כדלהלן:

טענות —

ה"ה — רכש שתי יחידות דיור בבנין של סמט ב—, כאשר בחוזה שהוצג בפניי, נרשם שצורף תשריט והדירות יהיו לפי התשריט, למעשה דירה ראשונה כבר נבנתה ונמסרה לידי —, ועל דירה זו יש ויכוח על מטרים מסויימים. ודירה נוספת נמצאת בעיצומה של הבנייה ויש ויכוח על אופן וצורת הבנייה.
— טוען שהתוכנית של הדירה למטה היה עם חדר קטן נוסף בחזית, וכיון שלמעשה לא היתה האפשרות להכניס שם חדר בחזית, הציע לו ה"ה —ל לעשות חדר נוסף פנימי בגודל 5 מטר. לטענת — חמשה מטרים אלו הוא קיבל בתמורה לירידת ערך הדירה בגין שהחדר שסוכם מראש – אין לו חזית.
לטענת —, ישנם שלושה מטרים שהוא ביקש להוסיף בשעת הבנייה, וסוכם שישלם על כך בהמשך, והוא מוכן לשלם על כך כפי הסכום של כל מטר בשעת המכירה, שכל מטר הוא 11.386 ₪. [הדירות נמכרו בסך 1.153.000.00 ₪. ל101 מטרים].
לטענת — גם לגבי ה4 מטרים שהתברר שישנם בדירה למטה, הוא מוכן לשלם על כך בסך הנ"ל כפי המחיר של כל היחידה.
לגבי הדירה העליונה, טוען— כמה טענות כדלהלן. 1. בחזית בסלון הורידו מהתוכנית כ50 ס"מ לטובת דירה סמוכה. 2. שינו את מיקום הכניסה, שהיה אמור להיות בסלון, ובמקום זאת נעשה הפתח באמצע הדירה דבר המצריך סיבוב מחדר המדרגות. 3. הכלילו את הקיר החיצוני בכלל המטרים של הדירה, בזמן שלא סיכמו מראש שיהיה קיר עבה בגין בניית קומות נוספות למעלה.
בנוסף מבקש — לקבל את החדר הגדול בסך 12 מטרים כפי שמפורט בתשריט הדירה.
לטענת — לא סוכם על ויתור של שכירות, והוא תובע את השכירות שהתחייבו לו במסגרת החוזה ככל שמועד האיכלוס יאוחר, [לדבריו מדובר ב80 אלף ₪].

טענות סמט

לטענת — כיון שבשעה שעשו את התוכניות לא ידעו כלל כיצד נראה המקום ומה אפשר לבנות שם, וזאת מפני שהמקום היה חלל של וילה ולא היתה גישה למקום, הרי שלא

התחייב שהתוכניות יהיו מדויקות לפי התשריט, אלא היו תוכניות עקרוניות עם אפשרות לשינויים, ולטענתו גם זלצמן ידע שהכל הוא באופן משוער.

בנוסף טוען –שהדירה נמכרה —במסגרת מחווה כתשלום חוב מ— ולכן היה ברור שאין הכוונה לתשריטים מדויקים שעלולים לגרום נזקים לסמט שיצטרך להתאים עצמו ולהפסיד מטרים בגלל התשריט.
בנוסף טוען –, שכיון שבסך הכל בדירה למטה ניתוספו עוד 5 מטרים, ובנוסף הם קיבלו עוד 3 מטרים, ובנוסף התברר כעת שישנם עוד 4 מטרים בדירה, הרי שבדירה למטה ניתוספו עוד 12 מטרים, וסך הכל קיבל זלצמן בשתי היחידות סך 101 מטרים, ולכן מעוניין להוריד מהדירה למטה חדר אחד בסך 12 מטרים.
לדברי —בדירה למטה כבר הפסיד מקום לבניית דירה בצד, ולכן למעלה הוא לא יכול להפסיד דירה נוספת, וכיון שעיקר המכירה היו על 101 מטרים ובסופו של דבר זלצמן מקבל סך מטרים אלו, הרי שהוא יכול להוריד מהדירה למעלה חדר זה.
בנוגע לשכירות שהתחייב לשלם [לדברי –, מדובר ב43 אלף ₪ בלבד], טוען — שלאחר סיום בניית הדירה למטה, ביקש — להרחיב את הדירה ב8 מטרים נוספים, וסמט ביקש על כך מחיר מלא של 15 אלף ₪ למטר, אך הוא התפשר לקבל 7.5 אלף ש"ל למטר בתמורה לכך ש–מחל לו על החוב של השכירות.

דיון והכרעה

הטענה של –שלא היתה הכוונה למכור לפי תוכניות ספציפיות אלא באופן משוער, היא טענה שעומדת בניגוד לנכתב בחוזה המכר, בחוזה הודגש כי ה101 מטרים הם משוערים, אבל לגבי התשריט לא נכתב שזה משוער, ועל כן גם אם הוא חשב באותה שעה שזה רק משוער וזה לא מחייב אותו, מאחר ולא הכניס סעיף בחוזה שהתשריט הוא להשערה בלבד ואינו מחייב אותו, ובחוזה נרשם שהמכירה היא לפי התשריט המצורף, לפיכך באופן עקרוני התשריט הינו הקובע.
בנוסף לכך, גם אם הטענה של— היתה מתקבלת שהתשריט אינו מחייב, הרי שבכל מקרה הוא לא יכול לטעון שהוא סיפק 101 מטרים, שהרי בדירה למטה ידע סמט ש–הוסיף ל— עוד חדר גדול [שהוא 8 מטרים], והוא לא הודיע ל—שחדר זה יקוזז מהדירה למעלה, ועל כן אף שיכול לטעון שהוא התכוון למכור את המטרים וכפי שיתברר להלן, אבל הוא לא יכול לטעון שסוכם עם —ללא ידיעתם שמטרים אלו יהיו עבור הדירה למעלה, וכיון שבאותה שעה לא סיכם עמם שזה יהיה על חשבון המטרים בדירה למעלה, לפיכך בכל מקרה מטרים אלו הם תוספת של כל המכירה שהיא ה109

מטרים, ולכן מתקבלת טענת –שמטרים אלו אינם במסגרת ה101 מטרים המקוריים של המכירה.

עם זאת, ככל ואין מדובר בשינויים משמעותיים, אלא שינויים קלים בלבד, ניתנת הזכות ל– לשנות מהרשום בתוכנית, ולכן התביעה של —בדירה למעלה שזה לא בדיוק לפי התוכנית בחזית ובכניסה, נדחית.
גם התביעה של —שנעשה קיר עבה בדירה למעלה, נדחית. [וזאת מפני שלא הוכח שנאמר לו שלא יהיו קומות למעלה, והקירות כלולים במטרים של הדירה].
בנוגע ל5 המטרים שזלצמן קיבל בדירה למטה, הטענה של — מתקבלת שהוא לא התכוון לתת זאת במתנה, ולכן בעיקרון מתקבלת הטענה שהוא זכאי לקבל תשלום על כך, והתשלום אמור להיות לפי המטרים של כל הדירה.
אך מאידך, כיון שהיה פגם בדירה שלא היה החדר הקטן בחזית, והוא שינוי משמעותי מהתוכנית, לכן בהמשך ימונה שמאי שיבדוק אם היתה ירידת ערך בגין העברת המטרים מהחזית לחדר הפנימי, וככל שישנה ירידת ערך, יקוזז ירידת ערך זה מהסכום שעל זלצמן לשלם עבור ה5 מטרים הללו.
בנוגע ל3 המטרים שהוסיפו, על —לשלם כפי הסכום של המטרים בדירה.
בנוגע ל4 המטרים שניתסופו בדירה בטעות, כיון שסמט מעולם לא התכוון לתת מטרים אלו, והם התגלו כעת לאחר המדידה, הרי שהמכירה לא חלה על מטרים אלו כלל, ולכן יש לסמט תביעה גמורה על מטרים אלו וכדלהלן.
לאור ההפסדים של —, הנני קובע בדרך פשרה, שסמט יוכל לבחור אחת מתוך שלוש האפשרויות דלהלן. אפשרות 1. להשאיר מטרים אלו בדירה למטה, ולקזז מטרים אלו בדירה למעלה. אפשרות 2. לתת — למעלה את הדירה כפי התשריט, ולהוריד מהדירה למטה 4 מטרים אלו. הריסת מטרים אלו ותיקון הדירה לאחר ההריסה יהיה על חשבון — בלבד. אפשרות 3. בדירה למעלה לא יקוזזו מטרים, וסמט יציע ל—לקנות מטרים אלו מחדש בכל מחיר ש— מעוניין לקבל, ומאידך —לא חייב לרכוש מטרים אלו.
בנוגע לתביעת השכירות, התרשמתי ששני הצדדים הבינו את מכירת ה8 מטרים באופן אחר,—הבין שאין בזה מחילה על השכירות אלא התכוון שלא ללחוץ ולתבוע מיידית את השכירות. ומאידך, — הבין שהוא מוכר את המטרים הללו במחיר מוזל בתמורה למחילה על השכירות. וכיון שכל אחד התכוון לסוג עיסקה אחרת, הרי שההכרעה היא כדלהלן. אם זלצמן מוכן לבטל את המכירה של מטרים אלו, ובכך לתבוע את דמי השכירות, הרי שהמכירה של המטרים תתבטל. ומאידך, ככל ו—לא מעוניין לבטל את מכירת המטרים הללו, אין לו זכות לתבוע דמי שכירות מ—

ובאתי על החתום יום כ"ט טבת תשפ"ד