פסק דין ביניים 2
בדין ודברים שבין ה"ה — [להלן התובע], לבין ה"ה –[להלן הנתבע], בנושא: בירור זכויות בנייה בבניין ברחוב מימון 1 בחיפה והמסתעף.
פגישת הבוררות נערכה בליל ט"ז אייר תשפ"ד, השלמת העובדות והצגת הטענות הוגשו בנפרד ולובנו בין הצדדים תוך פרק זמן סביר להתייעצות והבאת ראיות ומתן תשובות.
לאחר שהצדדים קיבלו את סמכותי להכריע בוויכוח ביניהם ולאחר חתימה על שטר בוררות כדין ושמיעת הטענות הנני מגיש בזה החלטת ביניים מס' 2 הנוגעת לחלק נרחב מעיקר התביעה:
רקע:
הנתבע הינו בעלים של שתי דירות בבניין בעל 8 דירות בשכונת נו"ש ב–. לפני יותר מ15 שנה החל הנתבע לקנות את זכויות הבנייה של שאר השכנים במטרה להרחיב את דירתו בשטח המשותף, יצוין שהשטח היחיד הראוי לתוספת בנייה ממוקם בסמוך לדירות שבבעלותו. הנתבע מעוניין למצות את אחוזי הבנייה השייכים לו בתוספת הזכויות שרכש משאר הדיירים, וביניהם דירת התובע. התובע הינו בעלים של דירה בבניין אשר נרכשה בשנת 2020 מיורשי משפחת —.
ביד הנתבע מסמך 'הסכמה' מתאריך 6.7.2006 המורה על העברת הזכויות ממשפחת –, ובו נרשם כי 'ניתנת בזה למר — ו\או למי מטעמו הסכמתינו לכך שיבנה וירחיב את דירותיו לצד מזרח וכן על הגג בכפוף לחוקי התכנון והבניה. לא נתנגד לבניה כזו ולרישומה בפנקסי המקרקעין. אין לנו התנגדות שמר — ו\או מי מטעמו ינצלו את כל אחוזי הבניה המגיעים לדירה שלנו\לחלקה\ לבית המשותף לצורך הבניה האמורה לעיל'.
וכן מסמך 'נסח טאבו' ובו הערה לעיון בפסקת הרכוש המשותף, ומסמך מתוך תיק הבניין- המסביר את כוונת הערת האזהרה מתאריך 6.7.2011 שבו נרשם כי 'בהתאם להחלטת ועדת משנה של הועדה המקומית לתכנון ולבניה העיר חיפה מיום 24.1.2011 בעל חלקת משנה 6,5,4,1 ויתרו כל אחד לחוד וכולם יחד על יתרת זכויות הבניה היחסיים העומדים לרשותם (במסגרת השטח היחסי המותר הנותר וההקלה היחסית המותרת) לטובת חלקת משנה 8 מבקשי ההיתר.
תוכניות הבנייה אותן מגיש הנתבע עתידות להיבנות באוויר החצר בצמוד לדירותיו של הנתבע- במפלס הקומה השנייה ושלישית, כתוצאה מכך, נוצר שטח פנוי תחת תוספת הבנייה, הנתבע מעוניין לנצל גם שטח זה כתוספת לדירתו. יצוין שעם שאר הדיירים הגיע להסכמות אודות השימוש בשטח הנ"ל, אך עם התובע אין הסדר בנושא זה.
בעקבות רצון הנתבע לממש את זכויותיו נתקלו הצדדים בחילוקי דעות בה' סוגיות כדלהלן:
תמצית העובדות בסוגייה א' זכויות הבנייה:
הנתבע טען שלפני יותר מ15 שנה קנה בכסף מלא לאחר מו"מ, את זכויות הבנייה של דירה 4 [כיום דירת התובע], ואף נרשמה על כך הערת אזהרה בטאבו לטובתו, וכעת רוצה לממש את כל זכויות הבנייה שבבעלותו. ולמרות שבעבר היה בידו מסמך 'קניין' אבד ממנו ברבות השנים, וגם לא היה צריך לשומרו לאחר שנרשמה הערת אזהרה לטובתו, ולמעשה יש בידו רק מסמך ויתור.
יש לציין שכבר בסביבות שנת 2010 הגיש הנתבע בקשה להיתר בנייה, וכפי שאפשר ללמוד מתוך המסמכים לבקשות היתר הנמצאים בארכיון אתר הנדסה שע"י עיריית חיפה, ראו לנכון לאשר תוספת שני ממ"דים לשתי יח"ד בקומות א' ו- ב', תוספת 4 יח"ד, מחסנים, ומעלית לבניין הקיים.
ולא זו בלבד אלא שגם מתוך העיון באותם מסמכים, נראה ללא ספק כי משפ' ברנסון מעולם לא ערערו על מכירת זכויות הבנייה לטובת הנתבע, ובעקבות הבקשה להיתרים נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבע בדבר יעוד ושימוש במקרקעין וויתור יתרת זכויות הבנייה העומדים לרשותם. וכן התפרסמה הודעה על פי סעיף,149 לחוק התכנון והבניה, ללא הגשת ערר מאת מש' —, למרות התנגדות מעט מדיירי הבניין.
התובע מטיל ספק בסיפור הרכישה מאת בעלי הדירה הקודמים, והביא לכך כמה ראיות:
תמצית העובדות בסוגיה ב' הצמדת מחסן:
התובע טען שבמסמך הבקשה לרישום הערת אזהרה, שבו הוזכר עניין העברת זכויות הבניה על שמו של הנתבע, מוזכר גם כי 'יוצמד מחסן דירתי אחד לכל דירה'. במפגש הבוררות בין הצדדים, הסכים הנתבע שאינו מתנגד לטענת התובע ואף יבנה מחסן 'רשום' לטובת התובע בחצר המשותפת, ובתמורה לכך יקבל את החלק היחסי בשטח הרכוש המשותף תחת הבנייה החדשה. לאחר שניתן לשני הצדדים זמן להשלמת מסמכים, גילה הנתבע מסמכים חדשים
השופכים אור על תוכן ההערה בגין המחסנים, וטען שאין בכוונתו לשאת בעלויות המחסן, אלא שלפנים משורת הדין מוכן לכלול התר עבור מחסן לטובת התובע בבקשה ל'תוכנית שינויים', דהיינו שתוגש בקשה למתן היתר למחסן בגודל 6 מ"ר בקומת העמודים עבור התובע, ואף ישתדל ללא התחייבות להקצות לטובתו שטח שאינו רשמי מלובי הבניין, כ 3 מ"ר שיסופח למחסן.
התובע העלה חשש, שיתכן והנתבע לא יצליח להשיג את האישורים המתאימים לבניית המחסן, ולא יצליח להקצות לטובתו שטח נוסף שאינו רשמי ברכוש המשותף, התובע מעוניין לגבות את עצמו בדרך שלא תאפשר לנתבע לבנות באותו שטח תחת הבנייה החדשה.
לאחר השלמת מסמכים ביקש התובע שפסק הדין יינתן רק בנוגע לשאלה בגין זכויות הבנייה, ולעת שעה זו לא תינתן החלטה בנוגע לסוגיית המחסנים. מדברי הנתבע נשמע כי אינו מעוניין בסחבת, והינו חפץ בהחלטה מיידית גם בנוגע לסוגיית המחסן.
תמצית העובדות בסוגיה ג' כפיית חתימה:
הנתבע מבקש את חתימת התובע לצורך אישור התוכניות, ומתוך בקשה זו עולה מאליה השאלה האם יכול התובע לעכב את הבניה המותנת בחתימתו, או לדרוש תשלום עבור החתימה. יצוין שאם יסכים לתוכניות יהיה בכך ריווח גם לטובת התובע, הואיל וכלול בהן הקצאת מחסן בגודל 6 מ"ר בשטח המשותף בלובי הבניין באופן שיהיה רשום כדין על שמו של התובע.
הנתבע מוכן גם לפעול לטובתו, הן בשכנוע השכנים והן בבנייה בפועל, ולהוסיף עוד 3 מ"ר שטח ש'אינו מוכר' בתוספת למחסן הרשום כדין.
למרות שהתוכניות הראשונות אותן מגיש הנתבע אינן כוללות בתוכן את הקצאת מחסן, הנתבע מתחייב לפעול להגשת בקשה לתוכנית שינויים לאחר שתאושר התוכנית במתכונת הראשונה.
חשוב להדגיש שהחתימה על התוכניות כוללת הסכמה נרחבת, לא רק על אחוזי הבנייה אלא גם על הסכמת תוכנית הבנייה בכללותה.
תמצית העובדות בסוגיה ד תשלומי איזון:
בעת מפגש הבוררות הראשון, הוסכם בין הצדדים שלא לדרוש תשלומי איזון, אולם לאחר השלמת המסמכים טען התובע שאין בכוונתו שלא לתבוע דמי איזון, וככל שהתובע זכאי לדמי איזון, הרי שהינו שומר על זכותו לתבוע דמי איזון.
תמצית העובדות בסוגיה ה החצר משותפת:
התובע העלה חשש שהנתבע ישתמש בחצר המשותפת הנותרת לאחר הבנייה [השייכת לכלל הדיירים] לצרכיו האישיים שלא בהסכמת התובע, בפרט לאור זאת שתוספת הבנייה תתחום חלק ניכר מהחצר, וישנו חשש שהנתבע יספחה לרשותו. דרישת התובע לכרוך נדון זה עם סוגיית התרי הבניה, ולהגיע למסקנות גם בעניין זה.
החלטת ביניים 2
נימוקים:
ראשית יש לחקור על פי דין תורתנו מה המשמעות הקניינית של זכויות הבנייה ולמי הן שייכות, ויש להדגיש עניין יסודי שהוא הקדמה לכלל הנושא:
לכל דירה בבניין יש חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף של אותו בנין, לגבי חלקים אלו זכויות כל הדיירים שווה.
הכללים שנקבעו מראש בעת רכישת הדירות מקבלן הבניין, הם הקובעים את כללי השותפות בבניין המשותף עם כל המשתמע מכך, ואף אם התחלפו דיירים ברבות השנים, תנאי השותפות ממשיכים גם הבאים אחריהם ובכלל זה תנאי שימוש וחלוקת הרכוש המשותף.
ובנדו"ד בפרט באזור המגורים הנ"ל מקובל כי כללי השותפות מוגדרים באופן ברור כפי שהוגדר ע"פ החוק, ולא משום הכלל של 'דינא דמלכותא דינא', אלא משום שכך הוא המנהג והשתתפו על דעת כן כמו בכל דיני שותפות, דהיינו שהשתתפו על דעת הכללים המקובלים על פי החוק לבתים המשותפים, ואף דיני התורה כפופים לכללים אלו מאחר והיה על כך תנאי מראש.
ועל כן אין כל מניעה להעביר ולמכור חלקים מקניינו הפרטי כאשר נעשה באופן המועיל להצמיד את החלק שלו לדייר אחר. ופירושו של הדבר, שמכירת זכויות אינה כדין 'דבר שאין בו ממש', אלא זו מכירה של גוף הקרקע המשותפת ליעוד שנמכרה, ומעתה יש לקונה חלקים נוספים ברכוש המשותף.
חשוב לציין כי על פי החוק, כל עסקה המקנה לאחר חלק המוצמד לדירה דינה כדין כל עסקה במקרקעין וחייבת היא להיות רשומה בטאבו על מנת ליתן לה תוקף כלפי גורם שלישי.[1]
ומעתה, יש לנו לברר אם אכן זכויות הבנייה עברו והוצמדו לטובת הנתבע.
והנה, באופן שהתבצע מכר ללא קניין מועיל, מלבד שטר שנכתב בו שמוותר לו על הזכויות, אין בזה קנין כלל, מאחר ואין כאן אלא הסכמה שאם יחזיק בהם הוא יקנה אותם, וכל שעדיין לא החזיק לא קנה.
אלא שכאן הנתבע טוען שגם שילם תשלום תמורת הצמדה זו, ובאופן ששילם ודאי שמתפרש שקנה את הזכויות בקנין כסף. ואף שאינו מביא שטר קנין שנכתב כלשון זה, מ"מ כיון שיש רישום בטאבו על כך, נאמן לומר שטר היה לי ואבד, והרישום בטאבו הוא הראיה על כך. ולא זו בלבד אלא גם אם לא ערכו מסמך בלשון קניין המועיל ע"פ דין תורתינו, נאמן לומר ששילם עבור זאת, ולכן לא ביקש לכתוב שטר שמועיל כדין, כיון שיש לו שטר שמועיל עפ"י חוק.
וכעין זה יש להוכיח מהמבואר בשו"ע חו"מ סי' קמ"ב אם הביא המחזיק עדים שהמערער הגביה סל פירות משדה זו על כתפו של המחזיק להוליכם לביתו של המחזיק לעצמו הוי חזקה מיד וכו' והרי אין לך חזקה גדולה מזו שהסכים לרשום הערת אזהרה בטאבו ללא הסתייגות[2].
ובעניין זה אין לקבל את טענת התובע שתמה מדוע מתחילה כאשר פנה אליו הנתבע, הציע לו תשלום עבור החתימה- וכפי שמבואר כעין זה בסי' קמ"ו סעי' י"ח אם הביא המחזיק עדים שא"ל המערער לקחתה לו מיד המוכר אינה טענה לומר לו אם הוא שלך למה רצית לקנות דעביד אינש דזבין דיניה. והיינו דאין טענה זו מתקבלת כאשר יכול לתרץ עצמו ולומר שהציע תשלום סביר לסלק התרעומת מעליו כמו שבאמת טען הנתבע ויעויין בסמ"ע שם ס"ק ל"ז.
אכן, יש להתבונן מדוע ע"פ חוק נקטו בלשון 'ויתור' זכויות בנייה, ולא בלשון המורה על מכר? ונראה שנקטו בנוסח הזה היות ומדובר ב'זכויות' בניה, והם מכנים זאת 'ויתור', על אף שמבחינה הלכתית, אין כאן רק זכויות גריידא, אלא 'בעלות גמורה' ויש כאן הקנאה לגוף הקרקע. ואף מבחינה משפטית אינו יכול לחזור בו, ובתנאי שהוכח נכונותו[3].
והנה מעיון במסמכי הארכיון במחלקת הנדסה בחיפה נראה בעליל שאין כאן טענת סרק מכמה סיבות:
מתוך כל זאת יש ללמוד שאכן הזכויות נמכרו כחוק, ויש לזכותו של הנתבע, את 'זכויות הבנייה' של התובע, וזאת בהתאם לנרשם בנוסח הרשום בטאבו בהערת האזהרה.
כפיית חתימה:
לאחר שהוברר שהנתבע הינו הבעלים של זכויות הבנייה, יש לחקור האם חובה על התובע לחתום על ויתור זכויות אלו כפי שביקשו במחלקת הנדסה בעיריית חיפה [לדברי הנתבע- היועמשי"ת ביקשה את חתימת התובע למרות שמבחינה משפטית אין כל סיבה שלא לאשר זאת, בהתאם לבקשה הקודמת משנת 2010].
והנה, בבואנו לדון בסוגייה זו, מצאנו כעין זאת בדין ירושת הבת מחלוקת אחרונים במקום שדין המלכות שהבת יורשת, האם ניתן לכופה לוותר על הירושה [מכיון שהירושה אינה מגיעה לה על פי דין התורה] או מדין "השבת אבידה" או משום "כופין על מידת סדום" או גדר "דינא דמלכותא דינא" בירושה. ובכלל נדון זה, האם מותר לבת לדרוש פיצוי כספי עבור חתימת הויתור, ומהו גובה הפיצוי שביכולתה לדרוש.
ונזכיר בקיצור נמרץ את מחלוקת האחרונים בזה[4], ונוכיח שכל הטעמים הנאמרים לפטור את הבנות לחתום או את האפשרות לדרוש תשלום על חתימתן, לא נאמרו אלא לגבי ירושת הבנות משא"כ בנדו"ד שלכו"ע יש לחייב את התובע לחתום לטובת הנתבע.
הנה, שיטת מהר"י באסן דאין הבנות חייבות לחזור ולכתוב אותו החלק על שם הבנים היורשים באמת, ויכולות לדרוש תשלום עבור חתימתן [אמנם לא נתבאר בדבריו מה שיעור הפיוס שיכולות לדרוש].
ואילו לשיטת המהרי"ט הבנות צריכות לחתום חינם אין כסף מדין השבת אבידה, כי הירושה נחשבת 'אבידה' של היורשים האמיתיים על פי דין התורה.
למעשה, נוהגים בהרבה מקומות להכריע כשיטת הפוסקים שיכולה לדרוש תשלום 'פיוס' כעשר אחוז מסכום הירושה, ויש שכת' שסכום הפיוס הוא לפי ראות עיניהם של הבית דין שבעירם, וזאת כאמור בעד שכר אמירה וחתימה.
ויש לברר מהו הטעם של אותם הסוברים שיכולות לדרוש שכר עבר החתימה ולא חייבו לחתום חינם משום השבת אבידה.
ובבית שלמה סי' ק"ח וק"ט הוכיח שחייבת לחתום בחינם על הויתור דע"י אמירתה שחפצה בחלק ירושתה היא גוזלת מחלק הבן, א"כ היא מוכרחת לומר שמוחלת חלקה לבן כדי שלא תגזלנו. ומביא ראי' מב"ק דף ק"ב ת"ר הלוקח שדה בשם חבירו וכו' אין כופין את המוכר למכור זימנא אחריתא. וברא"ש שם כתב הטעם משום דלא ניחא ליה לאינש דליפשו שטרי עילויה, ומשמע דבלא טעם דליפשו שטרי היה חייב לתת לו שטר אחר משום דכופין על מדת סדום. וכ"כ ים של שלמה שם והביאו הש"ך להלכה בחו"מ סי' ס' ס"ק ל"ד והביא עוד מקידושין דף ס"ד בר"ן דלולא הטעם דלא ניחא ליה דליתסר בקרובותיה היו כופין אותו לתת גט משום דכופין על מדת סדום והביא שם עוד כמה ראיות ומביא שם ד' הר"י בסאן הנ"ל וכתב ע"ז שדבריהם תמוהים ומבהילים.
ומדברי חלק מהאחרונים נראה שהוא תקנת חכמים[5]
ויש שפירשו שיכולות להימנע מלחתום משום רק כאשר נותנות טעם לדבריהם, כעין מה שא' בגמ' דאין מחייבין לחתום כשטוען דלא ניח"ל לאפושי שטרא עילויה. עיין במשפט שלום למהרש"ם סי' קפ"ד[6].
והמתבאר בהרבה אחרונים שישנו טעם אחר והוא העיקרי וכפי שהביא בספר תשובות והנהגות להגר"מ שטרנבוך (ח"א סי' תתנ"ד) דביאר הטעם בזה שכאשר מדובר בקרקעות, יכולות הבנות לטעון שאכן מסכימות לדין ירושה דאו', ולא תשתמשנה כלל בנכסים, ורק לגבי הרישום בטאבו לא יוכלו למכור במחיר גבוה, וזאת אין חיוב עליהן להעלות המחיר כדי שיהא רשום ע"פ החוק, והעיקר שאינן מעכבות את השימוש, דמדין השבת אבידה אין חיוב עליהם להעלות עבורם המחיר שתהא שלהם גם ע"פ הממשלה, וזו הסיבה שזכאיות לדרוש כסף כפי רצונם [כמו שידוע שעורכי דין לוקחים שכר טירחה ועמלה בשביל רישום בטאבו ואפילו על חתימה גרידא, ולא אמרינן שחייב להעמידו מדין השבת אבידה וכך גם הבנות מבקשות עבור זה].
ועתה כאשר נבוא לחשוב חשבונם של האחרונים שהבאנו, נמצא שלפי כל השיטות בנדו"ד מחויב התובע לחתום עבור ויתור הזכויות לטובת הנתבע מדין השבת אבידה, משום שבחתימת שכן לא תיקנו חכמים תקנה מיוחדת, וגם אין כאן טענת אפושי שטרא, ובעיקר שבחתימה רגילה של שכן אין יכול להשתמש כלל בזכויות הבנייה, ולא מדובר כאן בסתם השבחת נכס, אלא שיש כאן כביכול אלם שמעכב את השימוש בחלק שלו, וצריך לסלק את האלם שמונע ממנו לבנות בשטח ששייך לו. ובכמה אחרונים כת' בעניין זה שעל כגון זה נאמר לא תעמוד על דם רעיך. ופשוט שבנדו"ד כו"ע יודו שיש בזה חיוב השבת אבידה.
וזאת כאמור מאחר ולפי דין תורתנו נאמן הנתבע לומר שקנה את זכויות הבנייה והמכירה קיימת ותקפה כדין.
אמנם בעת פגישת הבוררות טען התובע שאילו נפסוק הדין שזכיות הבנייה שייכות לנתבע, מעתה יתבע את המוכרים שקנה מהם את דירתו שהסתירו ממנו פרט זה, וגם יתבע את העו"ד שהתרשל ולא יידע אותו בנרשם בהערת האזהרה. וחושש שכאשר יחתום על מסמך זה כבר לא יוכל לתבוע את המוכרים והעו"ד, שהרי יבואו אליו בטענה שלא היה לו לחתום.
והיות ובנידוננו כיון שלפי דעת התובע יפסיד כאשר יחתום, אין עליו מצוות השבת אבידה, למרות שטענתם אינה מתקבלת בבי"ד, מ"מ אין בי"ד נזקקין להם להכריחם על מצות השבת אבדה כיוון שלדבריהם אין להם איסור מאחר וכלפי שמיא גליא שאינם מעוניינים לחתום משום חשש אמיתי ולא סיבת סרק. ומצאנו כעין זה בתומים (סי' י"ב ס"ק ה') וכ"ש בנדו"ד שאינו אלא בשב ואל תעשה.
אמנם נראה שלא לקבל טענה זו מכמה סיבות.
עם כל זאת, אם יתעקש התובע ויטען שכלפי שמיא יודע שיפסיד שלא כדין כתוצאה מהחתימה מטעמים אחרים שלא הזכיר [למרות שלא הזכיר טעם אמיתי לכך] יש להציע שתי אפשרוית בשביל שלא לעכב שלא כדין את זכות הנתבע, סיבת הטיית הכף לטובת הנתבע בשתי אפשרויות אלו הינן מחמת שבעניין זה הנתבע נק' מוחזק והתובע מוציא ממנו:
חתימה על התוכניות:
אמנם יש להבדיל בין 'זכויות הבנייה' שעליהם יש לכפות את החתימה כאמור, לבין סיפוח והצמדת החצר המשותפת הכלולה בין היתר בתוכנית הבנייה המורחבת שכפי האמור הנתבע מעוניין לבנות בשטח החלל הפנוי שנוצר תחת הבנייה המאושרת.
ושמעתי בעניין זה מאת הגרמ"מ שפרן שיש לפסוק בעניין זה כי הסכמת המוכרים לתוספת הבנייה תקפה אף לאחר שמכרו את דירתם כבנדו"ד, ויש לה תוקף גם כאשר מוגשת בקשה חדשה שאינה זהה במתכונתה לבקשה הקודמת, כל עוד מדובר בבנייה באותו השטח בסדר גודל זהה לבקשה הקודמת. [ולכן אף אם בבקשה הקודמת הוגשה בקשה לתוספת יחידות דיור וכאן מוגשת בקשה חדשה להרחבת דירה, היות ועצם המבנה זהה לכן יש להתייחס לכך כאל אותה בקשה].
אולם למעשה להסתפק בעניין זה, הואיל ולא הוצגו שתי התוכניות במלואן [התוכנית הישנה שהוגשה בשנת 2010 והתוכנית העדכנית], וגם לא נרשמה הסכמה בכתב ליעוד השימוש בחלק המשותף [ההסכמה הקניינית היתה רק בנוגע לאחוזי הבנייה], וללא הסכמה בכתב יתכן
ולא היה כאן אלא 'ויתור' ולא 'הקנאה' ובהתאם לכך שהתובע הוא המוחזק, לכן אין יכולת להכריע על כך בשלב זה, והמלצתי לשני הצדדים להגיע לפשרה מוסכמת בעניין זה.
אמנם מאחר והנתבע ביקש להכריע גם בסוגייה זו בהסתמך על הדין של כפיית חלוקה, לכן אזכיר בקיצור נמרץ כללים בדין כפייה על החלוקה בחצר משותפת, להלכה ולא להכרעה לעת עתה כמשנ"ת.[8]
[1] ראה ע"א 75\71 פד"י כו (1) עמוד 490: "אין להשתמש במכשיר של תיקון צו רישום כמכשיר להעברת הקנין בחלקים מן הבית מאיש לאיש העברות כאלה יש לעשות בדרך הרגילה של רישום עסקא"
[2] עי' פס"ד ירושלים (כרך י"ב עמ' ע"ד ועמ' ק"ד) שלפי החוק אע"פ שהערת אזהרה אינה מקנה למוטב זכות בעלות על המקרקעין מ"מ היא יוצרת זיקה ישירה של המוטב אל המקרקעין ואינה רק הסכם חוזי בין הצדדים שהמוטב נעשה מוטב מובטח אלא אף מעבר לכך למוטב יש שעבוד על המקרקעין עצמם וכו'.
[3] מבחינה משפטית בהתייחס לנדון זה, הובאה חוו"ד מאת השופט בדימוס מנחם נאמן סגן נשיא בית המשפט בחיפה, שהוצגה ע"י הנתבע עם חתימתו בסוף המסמך, וכך כתב: מכיוון שכתב ההסכמה והוויתור אינו כולל פסקת הגבלה בזמן, ברור שהינו לצמיתות, ואינו ניתן לחזרה והוא בלתי הדיר. עסקינן בזכות במקרקעין שעברה לבעלותו של המוטב. כמו כן, אין אפשרות למחיקת הערת אזהרה ממרשם המקרקעין ללא הסכמת המוטב. מתוכן כתב ההסכמה עולה בבירור שניתנה הסכמה להרחבת דירותיו של מר פריינד לצד מזרח וכן על הגג ללא הגבלה לתוכנית ספציפית. ככל שהתוכנית המוצעת כיום עונה לקריטריונים הנ"ל ברי כי היא כלולה בכתב ההסכמה הנ"ל. עה"ח וכו'
[4] ויעויין בשו"ת יביע"א ח"ט חו"מ סי' ח' שקיבץ את כל דברי האחרונים.
[5] עיין בחוקות חיים להר' חיים פלאג"י סי' עג וז"ל כי מה שנהגו בקושטא כפי מה שתקנו הרבנים הרב מהר"י באסן והרב אליהו רבה ז"ל רבני מתא לתת לבנות עשרה למאה ויבואו על החתום תקנה הגונה וישרה היא וכן ראוי לנהוג מכח התקנה שכן תיקנו רבני העיר ומינה לא תזוע וכל המקיים דברי חכמים תבוא עליו ברכת טוב
[6] בקובץ בית אהרן וישראל קובץ ע' האריך בכל השיטות הג"ר פנחס רוזנבוים זצ"ל.
[7] להלן הסעיף המופיע בחוזה:
[8] אסיפה כללית של כל דיירי הבניין רשאית לקבוע שחלק מהרכוש המשותף יהפך לרכושו הפרטי של אחד הדיירים.
להחלטה זו יש תוקף דווקא אם השתתפו באסיפה או בהתייעצות לגבי העניין כל בעלי זכות ההצבעה בבניין והיא התקבלה על דעת רוב המשתתפים, ואין החלטה זו פוגעת בזכויות בנייה יחסיות או בזכויות ממוניות של שאר בעלי הדירות.
הסכמה זו להקניית חלק מהרכוש המשותף יהיה לה תוקף דווקא אם היא נתנה בכתב ואין להבטחה בעל פה כל תוקף לצורך ההוכחה שנתנה הסכמה לבנייה על רכוש השייך לרכוש המשותף.
הסכמה זו יהיה לה תוקף רק אם יוברר שהחותם עליה הבין היטב את משמעות המסמך עליו הוא חתם.
יכולים הרוב לכפות את המיעוט ע"פ מה שהוחלט באסיפת הדיירים או בחתימת כל אחד ואחד, ובתנאי שאין בהחלטת הרוב משום פגיעה בקניינו של המיעוט.