רכישת יחידות דיור – היתר בנייה והנאה כספית
פסק דין – 1
בדין ודברים שבין התובע ה"ה —- שיחי', בנושא: רכישת יחידות דיור בפרויקט של הנתבע בגבעת זאב. לאחר שהצדדים חתמו על שטר בוררות וקיבלו קנין, ולאחר ששמעתי טענות הצדדים ועשיתי סיור במקום, הנני בזה בהחלטות כדלהלן:
הנדון העיקרי להחלטה
- ה"ה —- רכש שני יחידות דיור בבנין של —- בגבעת זאב, כאשר בחוזה שהוצג בפניי, נרשם שצורף תשריט והדירות יהיו לפי התשריט, למעשה דירה ראשונה כבר נבנתה ונמסרה לידי —-, ועל דירה זו יש ויכוח על מטרים מסויימים
החלטה
- יש בפנינו שני נדונים שונים להכריע בהם. א'. האם משפחת —- אכן היתה מעוניינת בקבלת ההיתר, ואם היו מוכנים לשלם תשלומים בגין כך, וממילא זה מחייב אותם לשלם. ב'. גם במידה ומשפחת —- לא היו מעוניינים בקבלת ההיתר, כיון שהם קיבלו את ההיתר ויש לזה שווי כספי, עליהם לשלם על כך.
- לגבי הנדון הראשון, מצד אחד משפחת —- הציגו הסבר המניח את הדעת על כך שהם שילמו את הפקדון לעיריה מפני שרצו להזדרז בבנייה. מצד שני, יש בעיה בטיעון זה, מדוע הם לא הצהירו זאת במפורש למשפחת —- שלא ישלמו להם על ההיתר והם לא מעוניינים בזה, ובעיקרון היו יכולים להגיד למשפחת —- שעליהם לשלם את הפקדון לעיריה שכן הם לא מעוניינים בהיתר.
- כך שכיון שלא התנגדו במפורש והפקידו כסף בעיריה, יש בזה תביעה מצד משפחת —- לשבועת היסת, [וכמש"כ החזו"א (ב"ב סי' ב' סק"ו) שאם אחד המציא הנאה לחבירו שאמור ליהנות מזה, והלה טוען לאחר המעשה שאינו נהנה מהנאה זו, עליו לישבע שבועת היסת מפני שיש רגלים לדבר].
- לגבי הנדון השני, האם משפחת —- קיבלו הנאה כספית בהיתר זה, לאחר שהתייעצתי עם מפקחי בנייה ואדרכלים, התחוור שגם באופן שלא בונים לפי ההיתר, יש תועלת גדולה בהיתר, שכן העיריה לא מקפידה כל כך כשיש היתר חלקי, וגם כשיש הלשנות מהשכנים העיריה לא מתערבת כל כך. כמו כן, במידה ויש תאונת עבודה במקום, ככל שאין היתר בנייה העבודה עלולה להיפסק לגמרי והדייר עלול לשאת בנזקים, אך כשיש היתר
בנייה הדייר לא ישא בנזקים והעבודה לא תיפסק לגמרי. כמובן שישנם גם הרווחים של משכנתא עתידית וגם השווי של הדירה שווה יותר בגין ההיתרים.
- יצוין, כי גם מי שבונה ללא היתר, בעיקר זה מפני שאין לו כח לטרוח להחתים את השכנים וחושש להתנגדויות, או מפני שהוא לחוץ להתחיל לבנות, אבל במידה ומקבל את ההיתר על ידי שכן אחר, ובפרט כשמקבל זאת במחיר מוזל, ודאי שהוא מסכים לשלם זאת.
- אך מאידך, אין אפשרות לקבוע שההיתר שווה לכל אחד ואחד את השווי המלא שלו, שכן זוהי הוצאה כספית בלתי מבוטלת, ובמידה והאדם טוען שהוא לא מוכן להוציא הוצאה כספית גדולה בגין הנאה זו, והוא מוכן לקחת על עצמו הסיכונים לבנות ללא היתר, אין אפשרות לכוף אותו על כך, אך מאידך יש סכום כספי שבודאי שווה לכל אחד ואחד לשלם בזול כדי לקבל הנאה זו. [כלומר, שגם אם לא מוכן לשלם תשלום מלא עבור הסיכונים האלו, אך בדרך כלל אנשים מוכנים לשלם מחיר מוזל בזה].
- לאור זאת, כיון שיש חיוב שבועת היסת, וכיום שאין נשבעים משלמים שליש מהתביעה. ובצירוף לכך, שבעצם קבלת היתר שווה לכל אחד ואחד במחיר מוזל, באתי לכלל החלטה ששליש מהמחיר הוא מחיר מוזל ששווה לכל אדם ואדם, וכיון שלא התנגדו למשפחת —- בשעתו, אין הדבר מוגדר כאילו הכריחו אותם לקבל הנאה זו שלא מדעתם, ולפיכך עליהם לשלם שליש מהסכום כדין נהנה.
- יצוין, כי הסכום שהציגו משפחת —- מבוסס על התשלום ששילמו למדידות בסך 2500 ₪, ותובעים חצי מסכום זה, אך בזה צדקו משפחת —- שאין לחלק זאת חצי חצי, אלא לפי סך המטרים של שני ההיתרים יחד, כך שיש לחלק כמה מ"ר כל אחד קיבל בהיתר, ומשפחת —- ישלמו שליש מהסך שלהם.
- לסיום הדברים, הנני לציין את הכבוד ההדדי ששני הצדדים מתנהגים זה עם זה, כראוי לשכנים יר"ש, והנני לאחל להם ישוב טוב והצלחה בכל מעשה ידיהם ונחת מהצאצאים אכי"ר.
ובאנו על החתום יום י"ד אלול תשפ"ג
הרב גדליה ריזל – אב"ד הרב דניאל סוויסה הרב ברוך יצחק הרשקוביץ
